上海推出42个城市更新示范项目，探索超大城市有机更新实践路径
界面新闻记者 |
城市更新领域，上海一直走在全国前列。
9月24日，界面新闻从首届城市更新发展大会上获悉，南昌大楼、钟和公寓、淮海坊一期、上生·新所、新天地广场、世界会客厅、上海展览中心、杨浦滨江公共空间等42个城市更新优质项目正式发布。
据界面新闻了解，这42个项目涉及城市更新的各方面，包括城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理。
上海市勘察设计行业协会副秘书长戴顺康表示，这些项目凭借较强的示范性、创新性和可推广性，成为上海城市更新实践的标杆样本。
在其看来，随着优质项目的示范引领与多方协作机制的不断完善，上海将持续探索文化保护与可持续发展深度融合的城市更新新模式，为全国城市更新工作提供“上海经验”。
上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇告诉界面新闻，城市更新不仅仅是改善民生，还要提高居民住房条件，包括公共环境的营造，还有基础设施优化等，除了这些之外，还有一个非常重要的作用就是促发展。
“发展从哪些方面可以看出来，比如产业园区的这些低质低效用地如何去提高坪效，让产业空间提质增效。另外，政策方面涉及到设计标准和技术标准的优化，房屋管理政策、金融方面关于钱的问题如何平衡，都需要探索。”万勇向界面新闻指出。
因此，要为全国城市更新工作提供“上海经验”，政策和土地端的支持与发力都很关键。
城市更新要“因案施策”
“城市更新要分级分类，因建筑而异。”
华东建筑设计研究院有限公司首席总建筑师汪孝安在接受界面新闻采访时表示，人们到医院看病，肯定先要问诊，身体基础疾病如何，身体状况怎么样，那么医生治病会因人而异。建筑也是如此，政策需要更活。
汪孝安指出，城市更新政策要适配当地区域，要激活纵深地带的发展。比工业厂房改造可加层，要给容积率，有政策让开发主体多点面积，使得经营能打平。
功能定位也很重要。汪孝安告诉界面新闻，对于城市更新而言，区域活力尤其重要。如果城市更新的目标只是把它修好，表面看起来很亮丽，但功能不符合当地区域发展的规律，也不算成功案例。
汪孝安表示，田子坊画家楼这个城市更新案例值得肯定。
据界面新闻了解，泰康路210弄5号楼（田子坊画家楼）是田子坊内的重要地标性建筑。这栋楼最早是“康福织造厂”，新中国时期成为“上海钟表配件厂”，后来随着陈逸飞等艺术家的到来，建筑再次获得了新身份——“画家楼”。
目前，田子坊内5号楼“画家楼”正在修缮改造中，预计将于2025年10月左右竣工。在该修缮项目设计中，一层将成为艺术展示及演艺活动大厅，二到四层为文旅配套空间，其中在三层设有一演艺大厅。
此次更新改造，保留了原本的轻工业风格水泥外墙，同时加入玻璃、金属等新材料，形成对比。项目将以商业业态重组为核心，补齐画家工坊撤离带来的田子坊内工、商、居发展不平衡的短板，以空间改造为文化、艺术、创意、主题活动、文创联动提供场所，让项目再现活力。
当然，行业正处于快速转型过程中，政策的调整包括技术标准的优化都不是一蹴而就，要循序渐进。
万勇表示，目前市场整体处于经济调整期，压力比较大，市场主体的钱可能也捉襟见肘。如何统筹钱的问题，如何规划土地资源，比如提出增效规划的管理用于公共配套、用于环境建设，大家都要空间，那么怎么给出经营性空间，这些都非常不容易。
当前，上海城市更新项目的资金平衡问题较为突出，存在旧区改造资金缺口大、资金回收周期较长、收益不确定性偏高的现象。那么，金融层面还有哪些空间？
万勇告诉界面新闻，首先就是中央预算资金的支持，包括中央财政支持。最近也有几批对于试点城市的相应政策，但总量有限。
“国家层面能够起到一个杠杆作用，市区也可以加大财政投入，实际上也相对有限。以前城市更新过于依赖财政投入，现在有政府专项债。”
万勇表示，除了财政投入，更多可能要依赖市场，包括社会主体及市民本人，要鼓励自主更新，原拆原建，激励市场主体投入市场。
“目前观望情绪比较重。”万勇向界面新闻指出，一方面是对宏观经济形势的把握，另一方面是对具体项目的测算。另外，还要鼓励耐心资本。但如何为耐心资本建立信心基础很关键，“你有信心，我才有耐心。”
除此之外，还可以加大金融信贷支持，创新金融产品，包括REITs资产证券化，有利于投融管退，让投资人最后能够有序退出。另外还有一种可能性就是成本共担，政府补贴一点，市场主体出一些，居民出一些等，需要多方面调动。
盘活低效用地，活化存量资产
随着城市人口密度攀升、产业结构迭代加速，土地资源“增量有限、存量待挖”的矛盾日益凸显，低效用地的盘活与存量资产的活化，已成为突破城市发展空间瓶颈、推动高质量发展的关键抓手。
华建集团华东建筑设计研究院有限公司副总经理、副总建筑师宿新宝认为，在城市更新实践中，需重点关注五个核心方向。首先是土地政策层面，因用地性质往往不能及时反馈市场的变化和需求，需在法律允许范围内探索土地弹性转换，以适配快速发展需求。
二是规划策略层面，在土地弹性受限情况下，通过细化控规、设置多功能复合的弹性要求，为土地复合功能预留空间。三是改造原则层面，推行轻量化改造，既延续 “最小干预” 的保护思路，更以技术手段降低改造成本，实现因地制宜的适应性调整。
价值挖掘层面，也要针对低效产业用地等资源，深入发掘其独特价值特征并转化为城市更新的特色亮点，避免同质化。最后，在公共空间营造层面，响应规划与管理导向，为更新空间注入温度与情绪价值，提升其市场适配性。
“在当前城市高质量发展的背景下，盘活低效产业用地已成为核心挑战。”第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋向界面新闻指出，国内城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需严重失衡，这些用地面临基础设施落后、环境污染和再开发复杂等多重困境。
在其看来，可通过产业导向设计与空间重构，推动产业向高附加值升级并促进功能复合；构建绿色与数字化运管体系，注重生态修复与智慧运营；依托金融创新，打通资本闭环。
朱锋也认为，城市更新需要政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案，以实现土地的可持续价值再生。
值得一提的是，上海在低效用地判断与土地价值衡量中，正从过去单一的财务指标（如入住率、租金、土地价值）导向，转向“多元价值”综合考量，这是高质量可持续发展的必然趋势。
对此，华建集团华东建筑设计研究院有限公司规划中心主任叶锺楠表示，除财务指标外，土地对城市生态、社会发展、治理提升的贡献等非财务指标，以及ESG相关理念所涵盖的综合价值，已成为衡量土地价值的重要组成部分，也需在用地评估中重点关注。
新一轮城市更新已成为新时代城镇化发展的核心议题，作为超大城市代表，上海持续在城市更新中探索更具适配性的新路径。
