湖南在线关注中旅系资产腾挪，聚焦文旅，香港中旅拆分地产业务新动向
界面新闻记者 |
又一家企业加入“退房”行列。
近日，香港中旅（0308.HK）发布公告，宣布拟通过内部重组将旅游地产业务纳入私人公司集团，以实物分派股份的方式完成分拆。
交易完成后，该私人公司集团将脱离香港中旅体系，由控股股东及选择股份分派的股东持有，而香港中旅将继续聚焦文旅核心业务并维持联交所上市地位。
“拆分旅游地产业务后，香港中旅的经营业务将保留旅游景区及相关业务，资源将更集中地投入旅游景区、主题公园等核心优势业务。同时，在地产业务拆分后，能降低公司债务水平，减小房地产市场风险暴露，能增强公司财务安全和盈利能力，有助于进行公司市值管理。”中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时指出。
拖累业绩
回溯历史，香港中旅自1992年上市以来，已历经多轮业务结构调整。
作为中国旅游集团旗下的旗舰平台，公司初期业务广泛覆盖旅游休闲、酒店、运输、物业开发、科技投资及基建等多个领域。
进入2000年后，公司启动首轮战略收缩，陆续出售路桥项目、终止货运服务。2014-2015年间，进一步剥离芒果网、高尔夫球会所及渭河发电厂等非核心资产。
2020-2022年期间，为应对特殊时期的经营压力，公司转向“景区+地产”融合发展模式，加大地产业务投入。例如，2020年以3.34亿元竞得成都金堂三宗土地使用权，意图以地产反哺旅游。
然而，伴随房地产行业进入深度调整期，地产业务从曾经的业绩支撑转变为财务负担。
刘水指出，由于近几年房地产市场深度调整，地产板块负债水平较高，并且其公允价值随市场波动下降，对公司的财务安全、盈利形成拖累。
界面新闻整理公司近年财报发现，香港中旅此次拟剥离的旅游地产业务在2023年、2024年及2025年上半年收入持续萎缩，分别为6.3亿、4.6亿和1.5亿港元，净利润则连续亏损，分别为-4.6亿、-2.4亿和-1.9亿港元，三年累计亏损接近9亿港元。
反观在2021年，地产销售在公司总收入中占比超四成；2022年仍贡献15.2亿港元收入，占公司总收入的半壁江山。
目前，香港中旅的旅游地产业务主要由港中旅（珠海）海泉湾、中旅（咸阳）海泉湾等公司运营，涵盖珠海海泉湾、咸阳海泉湾、安吉度假村等项目。这些综合型旅游度假项目在市场下行期中首当其冲。
2025年上半年，公司休闲度假景区目的地收入同比下降33%至1.47亿港元，股东应占亏损扩大至1.46亿港元，同比增幅达115%。业绩恶化主要源于投资性物业公允价值下跌，以及珠海、咸阳海泉湾等项目计提资产减值。
其中，珠海海泉湾上半年收入仅0.7亿港元，同比下降19%；咸阳海泉湾收入更是同比下滑54%，反映出二三线旅游地产项目去化艰难、运营承压的现状。
东吴证券研报指出，旅游地产业务不仅持续亏损，未来盈利能力也存较大不确定性。分拆后可降低整体债务水平，减少其对利润的侵蚀。公司预计此次分拆将产生1.6亿港元亏损，主要来自相关业务累计汇兑差额的重分类。
尽管短期形成亏损，但从长期看，剥离地产业务有助于止住“失血点”，从而释放更多资源投入文旅主业。
聚焦核心，协同分工
根据公告，香港中旅将先把旅游地产业务整合至新成立的私人公司——中旅康养度假控股有限公司，再通过实物分派其股份的方式完成剥离。
股东可选择按每持有一股获派一股私人公司股份的比例接受分派，或选择现金替代——每股0.336港元，相当于停牌前收市价1.53港元的约22%。
分派完成后，该业务将转由控股股东中国旅游集团及其他选择股份的股东持有，不再属于上市公司体系。重组后的香港中旅将聚焦三大板块：旅游景区、旅游证件和酒店客运业务，主业轮廓更加清晰。
公司同步推进资本重整，计划将股本进账由92.2亿港元削减85亿至7.2亿港元，所释放的85亿港元将转入保留盈利，作为未来股息分派等用途的储备。
这一安排不仅优化了资本结构，也提升了公司分红能力和财务灵活性，向市场传递出稳健发展的信号。
值得关注的是，此次分拆并非整个“中旅系”退出地产领域，而是其母公司中国旅游集团（以下简称“中旅集团”）内部资源的优化再分配。
当前，房地产开发业务仍为中旅集团八大重点战略业务之一，旗下专业地产平台“中旅投资”近几年来在投资拿地、销售方面都迎来强劲增长。
中指研究院统计数据显示，2025年1-9月中旅投资权益拿地金额达53亿元，同比增长35.8%，全口径销售额123亿元，同比增长36.7%，在TOP100房企中排位升至28位。
从中旅投资的扩张路径来看，其布局也极具战略针对性，主要聚焦粤港澳大湾区、长三角等核心城市群，重点布局上海、成都等高能级城市。
9月份，其刚刚联合中海、招商以155亿元拿下上海徐汇东安城市更新项目，该项目预计货值超600亿元，主力户型为200-400平方米的高端住宅。
“中旅投资背靠母公司央企中旅集团，在房地产市场下行期，销售、拿地强势增长，房地产开发业务的发展将夯实集团房地产板块业务，助力集团营收及盈利增长，增强集团发展实力”，刘水对界面新闻指出。
行业变局
香港中旅的分拆举措是当前市场环境下企业战略调整的一个缩影。
房地产行业的深度调整伴随着结构分化。据中指研究院统计，今年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%。虽然各阵营房企销售额均有下降，但分化显著，TOP10房企销售额均值为1280.9亿元，TOP11-30房企销售额均值为319.8亿元，TOP51-100房企销售额均值仅为74.6亿元，同比下降12.9%。
土地市场亦呈现相同趋势。尽管整体市场承压，但核心城市优质地块仍受青睐，上海、北京等一线城市屡有高总价地块成交，反映出“城市分化、板块分化”已成为行业新常态。
近两年来，除香港中旅外，华远地产、美的置业、格力地产等多家企业也相继剥离地产业务，形成一波“瘦身潮”。这些企业调整战略的核心目的在于通过“瘦身”降低负债水平、聚焦更具潜力的核心业务，最终提升盈利能力。
在此背景下，香港中旅于9月30日以3亿元收购万科旗下两家冰雪业务公司，正式切入冰雪经济赛道。尽管标的公司短期贡献有限，但此举与公司主业高度协同，符合消费升级与体验经济发展趋势。
对于香港中旅来说，剥离地产业务后，公司估值锚点将回归旅游主业盈利能力，而冰雪业务的注入则为中长期成长打开新的想象空间。
